Lagfart: så mycket kostar det och så ansöker du

Vad är lagfart och varför behöver du den?

Lagfart är beviset på vem som äger en fastighet. Har du köpt, ärvt, fått i gåva eller genom bodelning förvärvat ett hus eller en obebyggd tomt ska du ansöka hos Lantmäteriet om att bli inskriven som ägare i fastighetsregistret, och det är själva inskrivningen som kallas lagfart. Utan lagfart står du inte med som ägare i registret, vilket i praktiken gör det svårare att sälja fastigheten, ta ett bolån med den som säkerhet eller styrka ägandet vid en tvist.

Reglerna gäller alla typer av fast egendom: villor, radhus och obebyggd mark. Köper du i stället en bostadsrätt söker du ingen lagfart, eftersom bostadsrättsföreningen äger fastigheten och du bara äger en andel i föreningen. Har du en tomträtt slipper du också lagfart, eftersom du då arrenderar marken av kommunen i stället för att äga den själv.

Hur ansöker du om lagfart hos Lantmäteriet?

Ansökan om lagfart görs digitalt eller på pappersblankett direkt hos Lantmäteriet, som är den myndighet som sköter fastighetsregistret. Du behöver bifoga den handling som visar att du har förvärvat fastigheten, alltså ett köpebrev vid köp, ett gåvobrev vid gåva, ett arvskifte vid arv eller ett bodelningsavtal vid bodelning. Saknar du köpehandlingen i original går det oftast att begära en kopia från den tidigare ägaren eller mäklaren.

När Lantmäteriet har godkänt ansökan skickas ett lagfartsbevis hem till dig som ny ägare, och uppgiften om vem som äger fastigheten uppdateras i registret. Hela handläggningen tar normalt några veckor, men kan dra ut på tiden om någon uppgift i ansökan är ofullständig eller om köpehandlingen behöver kompletteras.

Vad kostar lagfart? Stämpelskatt och expeditionsavgift

Kostnaden för lagfart består av två delar: stämpelskatt och en fast expeditionsavgift på 825 kronor. Stämpelskatten är den stora posten och beräknas som en procentandel av antingen köpeskillingen eller fastighetens taxeringsvärde året innan lagfarten beviljas, beroende på vilket belopp som är högst. För privatpersoner är stämpelskatten 1,5 procent, medan juridiska personer som köper en fastighet betalar 4,25 procent.

Ett exempel: köper du ett hus för 3 000 000 kronor och taxeringsvärdet är lägre, blir stämpelskatten 1,5 procent av köpeskillingen, alltså 45 000 kronor. Lägg till expeditionsavgiften på 825 kronor och den totala kostnaden för lagfarten landar på 45 825 kronor. Det är en kostnad som lätt glöms bort i budgeten för ett bostadsköp, eftersom den kommer utöver kontantinsats och eventuella ränteavdrag på lånet.

Inom vilken tid måste du söka lagfart?

Du måste ansöka om lagfart inom tre månader efter att du har förvärvat fastigheten, oavsett om det skett genom köp, arv, gåva eller bodelning. Fristen räknas från den dag du fått äganderätten, till exempel kontraktsdagen vid ett köp eller dödsdagen vid ett arv. Missar du tremånadersfristen kan Lantmäteriet ta ut ett förseningstillägg utöver den ordinarie kostnaden, och ju längre tid som går desto högre blir tillägget.

Praktiskt innebär det att du bör skicka in ansökan så fort köpehandlingen eller motsvarande dokument är klar, i stället för att vänta tills flytten är avklarad. Det är den nya ägarens ansvar att söka lagfart, inte säljarens eller mäklarens.

Lagfart vid arv, gåva och bodelning

Har du fått fastigheten genom arv, gåva eller bodelning gäller samma tremånadersfrist som vid köp, men kostnaden ser annorlunda ut. Normalt utgår ingen stämpelskatt alls vid dessa förvärv, så du betalar bara expeditionsavgiften på 825 kronor för själva ansökan. Undantaget är om en gåva eller bodelning i praktiken innehåller ett ekonomiskt vederlag, till exempel att den som tar över fastigheten samtidigt övertar lån som överstiger 85 procent av taxeringsvärdet. Då räknas transaktionen delvis som ett köp, och stämpelskatt tas ut på den del som överstiger gränsen.

Har du ärvt en fastighet tillsammans med syskon och sedan löst ut dem genom ett bodelningsavtal eller arvskifte är det fortfarande arvsreglerna som gäller så länge inget kontant vederlag utöver taxeringsvärdesgränsen betalas. Bifoga alltid arvskiftet eller bodelningsavtalet som styrker hur fastigheten har fördelats när du skickar in ansökan.

Vad är skillnaden mellan lagfart och pantbrev?

Lagfart och pantbrev blandas ofta ihop, men de har helt olika funktioner. Lagfarten visar vem som äger fastigheten och skrivs in i fastighetsregistret hos Lantmäteriet. Pantbrevet är i stället bankens säkerhet för ett bolån med fastigheten som pant, och tas ut separat mot en egen avgift på 2 procent av pantbrevets belopp plus samma expeditionsavgift på 825 kronor.

Ordningen mellan de två är viktig: du måste ha lagfart innan du eller banken kan ta ut nya pantbrev på fastigheten, eftersom pantbrevet förutsätter en registrerad ägare. Hur stort pantbrev banken kräver beror i sin tur på hur mycket du lånar i förhållande till bostadens värde, alltså belåningsgraden, medan lagfarten och dess kostnad är samma oavsett hur stort lånet är.

Är lagfartskostnaden avdragsgill?

Stämpelskatten och expeditionsavgiften för lagfarten räknas som en del av fastighetens anskaffningskostnad och är därför inte avdragsgill det år du betalar den. I stället får du räkna in kostnaden i det så kallade omkostnadsbeloppet, som används för att räkna ut vinst eller förlust den dag du säljer fastigheten. Ju högre omkostnadsbelopp, desto lägre blir den skattepliktiga vinsten vid en framtida försäljning, så det lönar sig att spara kvittot på lagfartskostnaden så länge du äger fastigheten.

Vanliga misstag vid ansökan om lagfart

Det vanligaste misstaget är att helt enkelt glömma bort att söka lagfart i tid, eftersom det inte finns någon automatisk påminnelse från Lantmäteriet. Ett annat misstag är att skicka in en ofullständig köpehandling, till exempel utan alla säljares underskrifter, vilket gör att ansökan skickas i retur och tremånadersfristen ändå löper. Vid arv är det vanligt att man väntar med ansökan tills hela dödsboet är avslutat, trots att fristen räknas från dödsdagen och inte från det datum dödsboet skiftas klart.

Lagfart för juridiska personer och dödsbon

Ett dödsbo som tillfälligt äger en fastighet efter ett dödsfall räknas som en juridisk person i lagfartssammanhang, men betalar ändå bara den lägre privatpersonssatsen om fastigheten sedan går vidare till arvingarna utan vederlag. Köper i stället ett aktiebolag eller en bostadsrättsförening en fastighet gäller den högre satsen på 4,25 procent rakt av, eftersom reglerna för juridiska personer är strängare än för privatpersoner. Ett bolag som äger flera fastigheter behöver söka lagfart separat för varje enskild fastighet, det går inte att slå samman flera förvärv i en och samma ansökan.

Vanliga frågor och svar om lagfart

Kan jag sälja en fastighet utan att ha lagfart själv?

Nej, du måste ha egen lagfart innan du kan sälja fastigheten vidare, eftersom köparens ansökan bygger på att säljaren är registrerad ägare i fastighetsregistret. Har du precis köpt och ännu inte fått lagfarten bör du vänta med en vidareförsäljning tills den är klar.

Behöver jag söka lagfart på nytt om jag bara byter efternamn?

Nej, ett namnbyte kräver ingen ny lagfartsansökan. Du meddelar i stället Lantmäteriet om ändringen så att uppgifterna i registret stämmer, men själva ägandet och lagfarten påverkas inte.

Vad händer om jag inte söker lagfart alls?

Fastigheten står formellt kvar på den tidigare ägaren i registret, vilket kan skapa problem den dag du vill sälja, belåna eller ärvas bort fastigheten. Lantmäteriet kan också förelägga dig att söka lagfart, och gör du det inte riskerar du ett vitesföreläggande.