Vad är belåningsgrad och varför är den viktig?
Belåningsgraden visar hur stor del av bostadens värde som är belånad, alltså bolånets storlek i förhållande till marknadsvärdet på bostaden. Ligger lånet på 2 400 000 kronor och bostaden är värd 3 000 000 kronor är belåningsgraden 80 procent. Måttet är viktigt att hålla koll på eftersom det styr både hur mycket du behöver amortera och vilken ränta banken sätter på lånet.
Räkna på ditt bolån: så räknar du ut belåningsgraden
Formeln är enkel: dividera lånebeloppet med bostadens värde och multiplicera med 100. Har du ett bolån på 1 800 000 kronor och bostaden är värderad till 2 250 000 kronor blir uträkningen 1 800 000 / 2 250 000 × 100, vilket ger en belåningsgrad på 80 procent. Bostadens värde är normalt köpeskillingen vid nyköp, men banken kan senare räkna om värdet efter en ny värdering, exempelvis av en mäklare eller via bankens egen modell. Ökar bostadens värde sjunker belåningsgraden automatiskt även om du inte amorterat, och tvärtom om priserna faller.
Vad är bolånetaket och hur mycket får du låna?
Bolånetaket sätter en övre gräns för hur belånad en bostad får vara: du får som mest låna 85 procent av bostadens värde, det maximala beloppet banken godkänner utan extra säkerhet. Resterande 15 procent måste du finansiera på annat sätt, oftast med en kontantinsats från eget sparande. Vill du låna mer än 85 procent behöver du i stället ansöka om ett privatlån eller blancolån för mellanskillnaden, vilket normalt ger betydligt högre ränta eftersom lånet då saknar säkerhet i bostaden. De flesta banker begär ett lånelöfte innan du börjar bostadsjakten inför ett bostadsköp, och det är i löftet banken redan gör en första bedömning av hur mycket du får låna och vilken belåningsgrad din ekonomi tål.
Köper du en bostadsrätt räknas bolånetaket bara på ditt eget lån, inte på föreningens andel av lånet i fastigheten. Det är lätt att glömma bort föreningens skuld när man jämför belåningsgrad mellan olika bostäder, men en förening med hög egen belåning kan ändå påverka din månadsavgift och därmed din totala boendekostnad, även om den inte syns i din personliga belåningsgrad.
Vad räknas som hög respektive låg belåningsgrad?
Det finns inga absoluta gränser för vad som är “bra”, men amorteringskravet delar in belåningsgraden i tydliga skikt. Under 50 procent räknas som en låg belåningsgrad och innebär inget lagstadgat amorteringskrav. Mellan 50 och 70 procent hamnar du i ett mellanskikt, och över 70 procent räknas belåningsgraden som hög. Enligt SCB hade sex av tio svenska hushåll med bolån en belåningsgrad över 50 procent 2024, och tre av tio låg över 70 procent, alltså i det tyngsta amorteringsskiktet.
Hur påverkar belåningsgraden räntan och amorteringskravet?
Amorteringskravet trappas i tre steg utifrån belåningsgraden: är den under 50 procent finns inget krav på amortering, ligger den i intervallet 50–70 procent ska du amortera minst 1 procent av lånet per år, och är den över 70 procent gäller minst 2 procent per år. Utöver det kan ett skärpt krav på ytterligare 1 procentenhet tillkomma om lånet samtidigt är mer än 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst. Belåningsgraden påverkar också bolåneräntan direkt: en hög belåningsgrad innebär större risk för banken om bostadens värde skulle falla, och den risken brukar synas som en högre riskpremie ovanpå den effektiva räntan. En låg belåningsgrad ger normalt lägre ränta och mer utrymme att förhandla.
Vad kan du göra för att sänka belåningsgraden?
Belåningsgraden sjunker på två sätt: genom amortering eller genom att bostadens värde stiger. Att amortera extra, till exempel efter en bonus, ett arv eller en löneökning, är det snabbaste sättet att själv påverka den, och det ger dessutom en direkt effekt på hur mycket ränta du betalar totalt. Går bostadspriserna upp i området sjunker belåningsgraden även utan extra amortering, men det är inget du kan styra över eller räkna med i förväg. Ska du köpa en ny bostad går det också att lägga en större kontantinsats än de lagstadgade 15 procenten för att starta på en lägre belåningsgrad direkt.
Ett räkneexempel visar hur snabbt det går: har du 2 000 000 kronor kvar att låna på en bostad värd 2 500 000 kronor ligger belåningsgraden på 80 procent, och du behöver amortera minst 2 procent, alltså 40 000 kronor, per år. Amorterar du 100 000 kronor extra sjunker skulden till 1 900 000 kronor och belåningsgraden till 76 procent, fortfarande i det högsta skiktet men märkbart närmare gränsen till 70 procent, där amorteringstakten kan halveras.
Belåningsgrad kontra skuldkvot – vad är skillnaden?
Belåningsgrad och skuldkvot blandas ofta ihop men mäter helt olika saker. Belåningsgraden sätter lånet i relation till bostadens värde, medan skuldkvoten sätter samma lån i relation till hushållets bruttoinkomst per år. En bostad kan ha låg belåningsgrad samtidigt som hushållet har hög skuldkvot, till exempel om bostaden stigit kraftigt i värde men lönen är förhållandevis låg. Bankerna använder båda måtten parallellt när de bedömer ett lånelöfte: belåningsgraden avgör amorteringskravets nivå, medan skuldkvoten avgör om det skärpta amorteringskravet på ytterligare 1 procentenhet blir aktuellt.
Vanliga frågor och svar om belåningsgrad
Måste jag ansöka om ett nytt lånelöfte om belåningsgraden ändras?
Ja, förändras bostadens värde eller lånebelopp väsentligt är det klokt att ansöka om ett uppdaterat lånelöfte, särskilt inför ett nytt bostadsköp. Banken räknar då om belåningsgraden utifrån aktuella siffror.
Hur mycket ränta kan jag spara på att sänka belåningsgraden?
Det varierar mellan banker, men en belåningsgrad under 50 procent ger ofta en märkbart lägre ränta än en belåningsgrad över 70 procent, eftersom riskpremien banken lägger på minskar stegvis i takt med att belåningsgraden sjunker.
Räknas föräldrars borgen in i belåningsgraden?
Nej, en föräldraborgen eller extra säkerhet påverkar inte själva belåningsgraden, som alltid utgår från lånebeloppet i förhållande till bostadens värde. Däremot kan en borgen göra att banken godkänner ett lånelöfte trots en hög belåningsgrad.
Källa: SCB, pressmeddelande om hushållens belåningsgrad 2024.
