Amorteringskravet förklarat — så fungerar reglerna 2026
Amorteringskravet styr hur mycket du som bolånetagare måste betala av på ditt bolån varje år. Den 1 april 2026 ersattes Finansinspektionens föreskrifter av en ny lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, och det skärpta amorteringskravet från 2018 togs bort helt. Den här guiden går igenom amorteringskravet förklarat steg för steg, med belåningsgrad, räkneexempel och undantag.
Vad är amorteringskravet?
Amortering är den del av månadsbetalningen som faktiskt minskar din skuld — till skillnad från ränta, som är priset för att låna pengarna. Amorteringskravet är de regler som bestämmer hur snabbt du måste amortera ner ditt bolån varje år.
Sedan 1 april 2026 är amorteringskravet inte längre en föreskrift från Finansinspektionen (FI) utan en lag som riksdagen beslutat. Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter trädde i kraft samtidigt som FI upphävde de tidigare föreskrifterna FFFS 2016:16 och FFFS 2020:3. Syftet är detsamma som tidigare: att minska hushållens skuldsättning och göra ekonomin mer motståndskraftig mot kriser som ränte- eller prischocker. Hög skuldsättning är ett samhällsproblem som lagstiftarna velat dämpa sedan amorteringskravet infördes i sin första form 2016.
Amorteringskravet förklarat i sin enklaste form: ditt bolån måste betalas tillbaka i en viss takt så länge belåningsgraden överstiger 50 procent av bostadens värde. Hur snabbt avgörs av belåningsgraden, inte av din inkomst, ålder eller andra faktorer. Det är ett huvudsakligen objektivt regelverk som ska vara enkelt att tillämpa.
Hur mycket måste du amortera?
Belåningsgrad och krav i procent
Belåningsgrad är ditt bolån delat med bostadens marknadsvärde, uttryckt i procent. Amorteringskravet baseras helt på belåningsgraden:
| Belåningsgrad | Amorteringskrav per år |
|---|---|
| Över 70 procent | Minst 2 procent av lånebeloppet |
| 50 procent till 70 procent | Minst 1 procent av lånebeloppet |
| Under 50 procent | Inget formellt krav |
Detta är minimikrav — banken kan kräva högre amortering i sin egen kreditprövning, men inte lägre. Bolån över 70 procent av bostadens värde kräver alltså att du amorterar minst 2 procent av hela lånebeloppet varje år. Bolån mellan 50 och 70 procent kräver 1 procent. Är belåningsgraden under 50 procent finns inget lagstadgat krav, men många banker rekommenderar ändå amortering som långsiktigt sparande.
Räkneexempel: amorteringskrav på ett bolån om 2,5 miljoner
Du köper en bostad för 2 500 000 kr och lägger 250 000 kr i kontantinsats. Ditt lån blir då 2 250 000 kr. Belåningsgraden är 2 250 000 / 2 500 000 = 90 procent. Eftersom belåningsgraden är över 70 procent gäller amorteringskravet 2 procent per år:
- 2 procent av 2 250 000 kr = 45 000 kr per år
- Det blir 3 750 kr per månad i amortering
Bostad för 3 000 000 kr med 90 procents belåning (lån 2 700 000 kr) ger 2 procent = 54 000 kr per år, eller 4 500 kr per månad. Hur mycket du behöver amortera beror alltså helt på ditt bolån, bostadens värde och belåningsgraden.
Så fungerar amorteringskravet i praktiken
Den absolut vanligaste formen av amortering i Sverige är rak amortering — du amorterar samma månadsbelopp varje månad genom hela låneperioden. Det innebär att månadskostnaden minskar långsamt över tid eftersom räntan beräknas på ett mindre och mindre skuldbelopp.
Banken drar amorteringen automatiskt varje månad tillsammans med räntan. När du har amorterat så att belåningsgraden sjunkit under 70 procent kan du be banken att sänka amorteringen från 2 procent till 1 procent. Detsamma gäller vid skiftet under 50 procent, då amorteringskravet bortfaller helt enligt regelverket. Vissa banker kräver att du själv ansöker om sänkt amortering — det sker inte automatiskt.
Storbankerna i Sverige — SBAB, Swedbank, Handelsbanken, Nordea och SEB — tillämpar amorteringskravet likadant eftersom kravet är lagstadgat. Skillnaderna mellan bankerna ligger främst i hur de hanterar omvärderingar, hur de bedömer kreditprövningen vid hög skuldsättning, och hur snabbt de processar ansökningar om amorteringsfrihet vid särskilda skäl.
Nya bolåneregler 2026 — vad förändrades 1 april?
Det skärpta amorteringskravet är borttaget
Mellan 2018 och 31 mars 2026 fanns ett extra krav: hushåll vars bolån översteg 4,5 gånger den totala bruttoinkomsten behövde amortera ytterligare 1 procentenhet per år. Det kallades skuldkvotskravet eller det skärpta amorteringskravet, och det gav i värsta fall ett totalt amorteringskrav på 3 procent per år.
Det skärpta amorteringskravet är borttaget från 1 april 2026. Den extra procenten för hög skuldkvot — som utlöstes vid bolån över 4,5 gånger eller mer av total årsinkomst — är inte längre ett lagkrav, även om enskilda banker fortfarande kan ställa det i sin individuella kreditprövning. För en bolånetagare som tidigare träffades av 3-procentskravet betyder ändringen en betydligt lägre månadskostnad: på ett lån om 2 250 000 kr försvinner ungefär 1 875 kr i extra amortering varje månad. Det innebär att tröskeln med 4,5 gånger årsinkomsten inte längre triggar automatisk extra amortering enligt amorteringskrav 2026.
Ny lag (2026:226) ersätter FI:s föreskrifter
Det andra som hände 1 april 2026 var att ramverket flyttades från Finansinspektionens föreskrifter till en lag som riksdagen beslutat. Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter samlar reglerna om amorteringskrav, bolånetak och kreditprövning i ett dokument. De praktiska reglerna för amorteringen är desamma — 2 procent över 70 procents belåning, 1 procent över 50 procents — men det är nu riksdagen som beslutar om eventuella förändringar, inte FI.
FI behåller tillsynsansvaret. Det innebär att FI granskar att bankerna följer den nya lagen, men FI får inte längre själv ändra reglerna. Förändringen är främst formell — bolånetagare påverkas inte direkt — men den ger riksdagen större politisk kontroll över amorteringsreglerna.
Belåningsgrad — så beräknar du den
Belåningsgrad räknas på följande formel:
Belåningsgrad = bolån / bostadens värde
Bostadens värde är marknadsvärdet — det banken har bedömt eller det du faktiskt betalade vid köpet. Vid första bolånet är värdet köpeskillingen. Senare kan du värdera om bostaden för att uppdatera underlaget.
Du har rätt att värdera om bostaden var femte år och då sänka amorteringskravet om priset stigit. Detta är ett viktigt verktyg — har bostadspriserna stigit 20 procent sedan du köpte kan din belåningsgrad ha gått från 90 procent till 75 procent utan att du amorterat något extra. Det är inte tillåtet att göra omvärdering oftare än vart femte år (för att förhindra att tillfälliga prishöjningar utnyttjas för att låna mer). Banken gör värderingen, ibland med hjälp av extern mäklare.
Bolånetak och kontantinsats
Bolånetaket innebär att du som mest får finansiera 85 procent av bostadens värde med bolån — alltså att du måste ha minst 15 procent i egen kontantinsats. I praktiken erbjuder vissa banker även tilläggslån utöver bolånetaket, men dessa har högre ränta och är begränsade i den nya lagen. Många banker har också interna gränser som är striktare än lagens 85 procent.
Banker som lånar ut till bolån över 85 procent gör det normalt mot annan säkerhet eller högre ränta. Reglerna kring tilläggslån har skärpts i lag (2026:226) jämfört med Finansinspektionens tidigare föreskrifter.
Undantag — när du kan slippa amortera
Lagen och bankernas tillämpning ger möjlighet till amorteringsfrihet i vissa situationer. Du kan slippa amortera tillfälligt vid:
- Sjukdom — om sjukdom kraftigt minskar din inkomstförmåga
- Arbetslöshet — under en period av ofrivillig arbetslöshet
- Föräldraledighet — vid kraftigt minskad inkomst under föräldraledighet
- Andra särskilda skäl — banken bedömer individuellt
- Nybyggnation — vissa banker erbjuder amorteringsfrihet de första åren vid köp av nyproduktion
Amorteringsfrihet beviljas tillfälligt, vanligen 1–5 år. Efter perioden återkommer kravet. Det är banken som beslutar — du måste ansöka och visa underlag. Amorteringsfritt är inte detsamma som att amorteringskravet upphör permanent, utan att det pausas under godkänd tid.
Här gäller också att du måste betala räntan under amorteringsfriheten. Det är bara amorteringen som pausas, inte räntan.
Är amortering bra eller dåligt för din privatekonomi?
Frågan om amortering är bra eller dåligt har två giltiga svar beroende på din situation.
För amortering talar:
- Du bygger eget kapital snabbare och blir mindre sårbar vid prisfall på bostaden
- Du minskar din räntekostnad varje år (eftersom räntan beräknas på en mindre skuld)
- Lägre belåningsgrad ger lägre amorteringskrav på sikt
- Mindre skuld ökar din ekonomiska motståndskraft
Mot tvångsamortering talar:
- Pengar på en investering (till exempel en global indexfond) kan historiskt ge högre avkastning än bolåneräntan
- Amortering binder kapital i bostaden, vilket är illikvitt
- Vid låg ränta är räntekostnaden låg jämfört med möjlig avkastning
- Pengarna kan behövas som buffert i händelse av oväntade utgifter
Det är inte ett antingen eller. Många privatpersoner väljer att amortera enligt minimikravet och spara/investera överskottet, vilket ger både skuldminskning och förmögenhetsbyggande. Den optimala balansen beror på räntenivå, riskvilja, ålder och hur stor del av portföljen som redan är i fastighetsvärde.
På bostadsmarknaden är amorteringskravet en av flera kreditpolitiska verktyg. Tillsammans med bolånetaket och bankernas egna kreditprövning ska kravet hålla nere bostadspriserna och hindra hushåll från att bli för högt belånade.
Räkna ut ditt amorteringskrav
Här är en snabb tabell för olika lånebelopp och belåningsgrader:
| Lånebelopp | Belåningsgrad över 70 % (2 %) | Belåningsgrad 50–70 % (1 %) |
|---|---|---|
| 1 000 000 kr | 20 000 kr/år = 1 667 kr/mån | 10 000 kr/år = 833 kr/mån |
| 1 500 000 kr | 30 000 kr/år = 2 500 kr/mån | 15 000 kr/år = 1 250 kr/mån |
| 2 000 000 kr | 40 000 kr/år = 3 333 kr/mån | 20 000 kr/år = 1 667 kr/mån |
| 2 500 000 kr | 50 000 kr/år = 4 167 kr/mån | 25 000 kr/år = 2 083 kr/mån |
| 3 000 000 kr | 60 000 kr/år = 5 000 kr/mån | 30 000 kr/år = 2 500 kr/mån |
| 4 000 000 kr | 80 000 kr/år = 6 667 kr/mån | 40 000 kr/år = 3 333 kr/mån |
Använd en kalkylator från en bank eller jämförelsetjänst om du vill räkna med exakt ränta och se totalbild av månadskostnaden inklusive räntan. Ditt lån i kronor multiplicerat med procentsatsen (2 % eller 1 %) ger den lagstadgade minsta årsamorteringen. Hur mycket du faktiskt betalar per månad beror på om banken kräver mer än minimikravet — vid hög skuldsättning kan bankens egen kreditprövning kräva en högre procent.
Vanliga frågor och svar om amorteringskravet
Gäller skärpta amorteringskravet fortfarande? Nej. Det skärpta amorteringskravet — extra 1 procent vid skuldkvot över 4,5 — togs bort 1 april 2026. Banken kan dock fortfarande kräva högre amortering i sin egen kreditprövning vid hög skuldsättning.
Vilka bolån omfattas av amorteringskravet? Bolån som tecknades efter 1 juni 2016 omfattas av grundkravet. Lån som beviljats före detta datum är undantagna såvida du inte tar nya lån eller höjer befintliga. Amorteringskravet 2026 gäller alla nya bolån från och med 1 april.
Får jag amorteringskrav på mitt gamla lån om jag byter bank? Ja, om du flyttar ditt bolån till en ny bank räknas det som ett nytt låneavtal och då gäller dagens amorteringskrav. Däremot kan du i många fall flytta lånet inom samma bank utan att utlösa nya amorteringsregler.
Hur kan jag sänka mitt amorteringskrav? Två huvudsakliga sätt: amortera ner till en lägre belåningsgrad (under 70 % eller under 50 %), eller värdera bostaden på nytt vart femte år om priset stigit. Båda sänker belåningsgraden och därmed kravet.
Räknas bostadsrätt och villa lika? Ja, både bostadsrätt och villa omfattas av amorteringskravet. Skillnaden är att bostadsrätten också kan ha föreningens egen amortering, vilket inte räknas in i lagkravet men påverkar din totala månadskostnad.
Vad händer om jag inte amorterar enligt kravet? Banken är skyldig att se till att kravet följs. I praktiken sätter banken upp ett betalningsschema som inkluderar amortering, och du betalar automatiskt varje månad. Om du missar betalningar gäller normala regler för försenade betalningar — påminnelse, dröjsmålsränta och i sista hand uppsägning av lånet.
